Tope del 2 % al alquiler (RDL 29/2026): qué está en vigor y qué cambia según el Congreso
Respuesta corta: el Real Decreto-ley 29/2026 limita las actualizaciones de renta cuya anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: sin nuevo pacto, como máximo el 2 %; si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, ningún incremento. Además, desde el 8 de octubre de 2026 el IRAV limita la actualización de todos los contratos. En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados (art. 86.2 de la Constitución: el Congreso debe pronunciarse en los treinta días siguientes a la promulgación). Mientras no se publique en el BOE la resolución, se aplica.
Orientativo, no es asesoramiento jurídico. Esta página solo recoge lo publicado en el BOE y el estado del trámite en el Congreso; no anticipa el resultado de la votación.
Qué dice la norma en vigor
- Disposición final 6.ª: para las actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia no procede incremento alguno; en los demás casos se aplica el nuevo pacto entre las partes y, sin nuevo pacto, como máximo el 2 %.
- Art. 18.1 de la LAU (nueva redacción): sin pacto expreso no hay actualización; con pacto que no detalla el índice se aplica el IRAV; en todo caso el incremento no puede superar la variación del IRAV del último mes publicado en la fecha de actualización.
- Disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023 (nueva redacción): los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 también se actualizan con el límite del IRAV.
- Exigibilidad: la renta actualizada se paga desde el mes siguiente a la notificación por escrito con el porcentaje aplicado (art. 18.2 LAU).
Situación en el Congreso y qué cambia según el resultado
Un real decreto-ley entra en vigor cuando lo dice su texto, pero el Congreso de los Diputados debe convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). El resultado se publica en el BOE como resolución del Congreso. Este bloque cambia con ese resultado:
Situación: en vigor, pendiente de convalidación
Hasta que el BOE publique la resolución del Congreso, se aplican estas reglas (son las que usa la calculadora, que muestra además el resultado sin el RDL):
- Art. 18.1 LAU (redacción del RDL 29/2026): Sin pacto expreso no hay actualización. Con pacto que no detalla el índice, se aplica el IRAV. En todo caso, el incremento no puede superar la variación del IRAV del último mes publicado en la fecha de actualización. BOE-A-1994-26003.
- Contratos anteriores al 26-5-2023 (DT 4.ª Ley 12/2023, redacción del RDL 29/2026): Desde el 8-10-2026, los contratos firmados antes del 26-5-2023 se actualizan con el límite del IRAV (DA 11.ª LAU) y el art. 18.1 en la redacción del RDL 29/2026. BOE-A-2023-12203.
- Límite extraordinario del RDL 29/2026 (disposición final 6.ª): Actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre el 8-10-2026 y el 31-12-2027: si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno; en los demás casos, el que resulte del nuevo pacto y, sin nuevo pacto, como máximo el 2 %. BOE-A-2026-20823.
Si el Congreso lo convalida
Las reglas anteriores se mantienen: el 2 % (o el 0 % si la renta supera la referencia) para las actualizaciones del 8 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2027, y el IRAV como límite para todos los contratos. Esta página quitará el aviso de «pendiente».
Si el Congreso lo deroga
Desde la publicación de la resolución en el BOE dejan de aplicarse las tres reglas anteriores y vuelven las que regían hasta el 7 de octubre de 2026:
- Art. 18.1 LAU (redacción del RDL 7/2019): Contratos firmados desde el 6-3-2019: la renta se actualiza en los términos pactados; sin pacto no hay actualización; el incremento no puede superar la variación del IPC del último mes publicado. BOE-A-1994-26003.
- IRAV como límite (disposición adicional 11.ª LAU, Ley 12/2023): El INE define un índice de referencia (IRAV) que se fija como límite a efectos del art. 18 LAU. Contratos firmados desde el 26-5-2023: actualizaciones desde 2025 limitadas por el IRAV. BOE-A-1994-26003.
- Contratos anteriores al 26-5-2023 (DT 4.ª Ley 12/2023, texto original): Los contratos firmados antes del 26-5-2023 siguen el régimen jurídico de su fecha (sin el límite del IRAV) hasta el 7-10-2026. BOE-A-2023-12203.
Es lo que ocurrió con el RDL 26/2026 y con el RDL 8/2026 (ver «Precedentes»). El propio real decreto-ley no dice qué ocurre con las actualizaciones hechas mientras estuvo en vigor; esta página lo indicará cuando el BOE publique la resolución.
Ejemplos en los dos escenarios
Calculados con el motor de esta web y el último IRAV e IPC publicados (2,54 % (septiembre de 2026, publicado el 14 de octubre de 2026); IPC 4,9 % (septiembre de 2026, publicado el 14 de octubre de 2026)). Sin nuevo pacto entre las partes.
| Caso | Con el RDL 29/2026 | Sin el RDL 29/2026 (derogado) |
|---|---|---|
| Contrato firmado el 1 de noviembre de 2024, cláusula IPC, 900 € de renta, anualidad el 1 de noviembre de 2026 | 2 % → 918,00 € | 2,54 % → 922,86 € |
| Contrato firmado el 15 de octubre de 2021, cláusula IPC, 1.200 € de renta, anualidad el 15 de octubre de 2026 | 2 % → 1.224,00 € | 4,9 % → 1.258,80 € |
| El mismo contrato de 2024 (900 €) si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia | 0 % → 900,00 € | 2,54 % → 922,86 € |
Precedentes
En 2026 ya se publicaron dos reales decretos-leyes con un límite del 2 % que el Congreso derogó. Son hechos publicados en el BOE:
- Límite extraordinario del RDL 8/2026 (art. 2), del 22-3-2026 al 29-4-2026: Actualizaciones cuya anualidad se cumplió entre el 22-3-2026 (entrada en vigor del RDL 8/2026) y su derogación (Resolución de 28-4-2026, publicada el 30-4-2026): a falta de nuevo pacto, el incremento no podía superar el 2 %. Si el arrendador es gran tenedor, el 2 % se aplicaba incluso con pacto. BOE-A-2026-6545.
- RDL 26/2026 (en vigor el 1-10-2026 hasta su derogación publicada el 2-10-2026): El RDL 26/2026 tuvo una vigencia de uno o dos días con la misma disposición final 6.ª (2 % / 0 %) y el mismo art. 18.1 con el IRAV. La calculadora no modela esas fechas. BOE-A-2026-20266.
Preguntas frecuentes
¿Está en vigor el tope del 2 % al alquiler?
En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados (art. 86.2 de la Constitución: el Congreso debe pronunciarse en los treinta días siguientes a la promulgación). Mientras no se publique en el BOE la resolución, se aplica.
¿El tope del 2 % se aplica a todos los contratos?
Se aplica a las actualizaciones cuya anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto entre las partes. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, el incremento es cero. Si el contrato no tiene cláusula de actualización, no hay actualización (art. 18.1 LAU).
¿Qué pasa si el IRAV es inferior al 2 %?
Se aplica el menor de los dos límites: el art. 18.1 LAU impide superar la variación del IRAV del último mes publicado y la disposición final 6.ª impide superar el 2 %. Con un IRAV del 2,54 % (septiembre de 2026), el límite efectivo es el 2 %.
¿Cuándo se sabrá si se convalida?
Cuando el BOE publique la resolución del Congreso. Esta web vigila el BOE y actualiza el estado del real decreto-ley y la calculadora el mismo día. Las novedades revisadas están en Novedades normativas.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823): art. 3.11, art. 4.2 y disposición final sexta.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE-A-1994-26003): art. 18 y disposición adicional undécima.
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203): disposición transitoria cuarta.
- Real Decreto-ley 8/2026 (BOE-A-2026-6545), derogado por Resolución de 28 de abril de 2026 (BOE-A-2026-9359).
- Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20266), derogado por Resolución del Congreso (BOE-A-2026-20526).
- Constitución Española, art. 86 (BOE-A-1978-31229).
- INE, Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Fuente: INE.